여의도 공작 아파트는 서울 영등포구 여의도동 21-2번지 일대에 위치하였으며, 2022년 11월 17일 정비구역으로 지정되고 2023년 12월 17일 시공사로 대우건설이 선정되어 여의도 재건축 사업의 포문을 열었습니다. 지금부터 공작아파트 재건축 정비사업을 파해쳐 보겠습니다.
목차
- 재건축 사업의 개요
- 정비계획
- 건축계획
- 결론
1. 재건축 사업의 개요
- 명칭 : 여의도 공작아파트 재건축정비사업
- 대상 : 여의도 공작아파트(1976년 준공)
- 사업시행자 : KB부동산신탁 / 2023년 2월 23일 지정 【서울특별시영등포구 제2023-23호 】
- 위치 : 영등포구 여의도동 21-2번지 일대
- 면적 : 16,929㎡
- 기존세대 : 373세대, 용적률 267%
- 계획세대 : 582세대, 용적률 490% 이하
- 정비구역 지정일 : 2022년 11월 17일 【서울특별시 제2022-448호 】
- 시공사 선정일 : 2023년 12월 17일 "공작아파트 재건축사업 소유자 전체회의"
여의도 공작아파트 재건축사업은 일반적으로 조합이 시행하는 재건축사업과 다르게 사업시행자를 토지등 소유자가 지정해서 추진하는 신탁방식의 재건축 사업입니다. 신탁방식에 대해 간단하게 설명하면 토지등소유자가 자신의 재산권을 신탁자에게 넘겨 신탁자가 사업을 수행하는 방식으로 조합과 달리 전문가가 투입되어 추진하기 때문에 사업추진의 속도가 빠르다는 장점이 있습니다.
면적과 세대수도 일반적인 재개발 재건축사업에 비해서 크다고 할 수 없는 면적이라 증가 되는 세대수가 많지는 않습니다. 다만, 그만큼 빨리 의사결정이 된다는 점에서 빠른 추진이 가능하다는 장점이 있을 것으로 생각 됩니다.
2. 정비계획(도시계획) 개요
용도지역 : 일반상업지역
- 용적률 : 490%이하
- 건폐율 : 60%이하
- 최고층수 : 200m(50층 이하)
- 주변개발계획 : 여의도 긍융중심 지구단위계획구역(안)
용도지역은 일반상업지역으로 용적율이 490%이하로 일반 재건축 구역(200~300%)보다 상당히 크다고 할 수 있습니다. 그만큼 고층으로 지을 수 있다는 장점이 있으나, 토지 소유자 입장에서 같은 평수라도 일반 재건축 대비 개별 주택이 가지게 되는 토지 지분이 작다는 단점이 있습니다.
여의도 공작아파트는 "여의도 금융중심 지구단위계획(안)"에 포함 되어 있는 도심주거 복합지구으로 국제수준에 부합하는 쾌적한 생활 문화환경을 조성할 예정이며, 바로 인접한 지역이 조정기준 충족시 일반사업에서 중심상업으로 용도지역 조정가능지로 지정 될 것을 서울시에서 발표 했습니다.
3. 건축계획
- 현재 : 4개동, 12층, 373세대
- 정비계획 : 4개동, 49층이하, 582세대
- 시공사(대우건설) 제안
- 건축계획 : 3개동, 지하7층~지상49층, 570세대 규모
- 평당공사비 : 1070만원
- 공사비 : 5,704억 원
- 단지명 : 써밋 더 블랙 에디션
- 건축가 : 장 미쉘 빌모트(외관설계) / 루브르 박물관, 루이비통 본사 설계 등
- 생활편의시설 : 아파트 최상층에 스카이 라운지, 테라스, 시그니처 게스트하우스, 프라이빗 스파·GYM 등 계획
- 조경계획 : 글로벌 디자인 조경 그룹 SWA 협업 / 부르즈칼리파, 디즈니랜드 설계 등
- 상가계획 : 쿠시먼 앤드 웨이크필드 그룹 협업 / 아모레퍼시픽 본사, 롯데백화점 본점, 광교 갤러리아백화점 등
- 세대계획 : 전가구 4Bay 한강뷰, 발코니확장 기본, 소유주 전세대가 100% 한강조망이 가능한 16층 이상 배정
- 주차대수 : 2.82대
건축계획은 흠잡을 곳 없이 좋아보이나, 문제는 저 계획에서 얼마나 실현 가능하냐는 점이 포인트일 것으로 예상 됩니다. 면적은 작은편에 속하나 최고 층수 49층까지 건설이 가능하기에 일반적으로 고 용적률이 가지는 답답한 스카이라인이 형성 될 것 같지는 않아보입니다. 또한 주차대수도 2.82대면 현재 법에서 정한 주차대수보다 훨씬 많은 편으로 주차하는 것에는 지장이 없을 것으로 판단 됩니다.
3. 결론
여의도 재건축 1호라는 타이틀과 신탁방식 추진을 한다는 점에서 "여의도 공작아파트 재건축"사업의 사업성은 어느정도 검증되었다라고 볼 수 있습니다. "여의도 금융중심 지구단위계획"이 원활하게 추진 될 경우 주변개발호재와 맞물려 개발이익을 향유 할 수 있을 것으로 예상됩니다. 하지만 현재 재건축 사업의 훈풍이 불면서 가격 또한 신고가 거래 및 최대 30% 이상 상승하는 등 가격적인 이점이 있는지는 더 고민해봐야 할 것으로 생각됩니다.
현재 초기 단계이기 때문에 원활한 사업 추진여부가 사업성을 판단하는 가장 중요한 기준일 것이며, 업무 · 상업 · 주거의 복합 고밀도 개발을 통해 여의도의 가치가 더욱 높아질 것으로 전망 됩니다.
사업의 단계가 한단계 한단계 진행할때마다 불확실성 감소에 따른 프리미엄이 형성 될 것으로 생각됩니다만 금융위기 등 큰 위기가 발생 할 경우 모든 자산이 영향을 받기 때문에 장기적 관점에서 고민 할 필요가 있을 것으로 생각 됩니다.
3-1. 여의도 재건축 1호
작은 사업구역 그리고 신탁방식을 통해 여의도 16개 단지 중 가장 빠르게 사업추진 중에 있으며, 현재 PF대출 문제로 시공사가 수주를 꺼려하고 있는 상황에서 원활하게 사업추진이 되고 있다는 점은 여의도 재건축 단지 중 좋은 사업성을 가지고 있는 재건축 단지라는 반증일 것으로 생각합니다.
또한 여의도 금융중심 지구단위계획(안) 발표에 따라 바로 옆에 중심상업지구가 위치하게 되는 등 더욱 사업속도에 박차를 가할 것으로 예상해 봅니다.
3-2. 신탁방식 추진
신탁방식은 일반적으로 재건축 토지등소유자가 꺼려하는 방식입니다. 개발이익을 신탁수수료로 신탁사와 나눠야 하며, 조합원의 의견반영이 제한적이고 자신의 재산을 신탁사가 마음대로 할지도 모른다는 불안감 때문입니다.
하지만 신탁방식으로 결정만 된다면 빠른 사업추진이 가능합니다. 일반적으로 재개발, 재건축사업이 추진이 속도가 나지 않는 것은 두가지 문제점 때문입니다.
첫째, 사업성의 부족. 사업성이 부족할 경우 대출이 잘 나오지 않기 때문에 시공사 선정에 어려움을 겪습니다. 하지만 신탁사는 이윤을 추구하는 기업이기 때문에 사업성이 부족하다면 신탁방식을 제안하지 않습니다. 즉 신탁을 제안했다는 것 자체가 사업성이 어느정도 검증되었다는 걸 뜻합니다.
둘째, 조합내부 갈등. 조합원은 개발사업의 전문가가 아니기 때문에 조합원이 뜻을 모아 원활한 속도로 추진한다는 것은 상당히 어려운 일입니다. 조합원간의 이해관계로 사업추진에 방향을 놓고 현 조합임원의 뜻에 반대하는 비상대책위원회가 등장하는 등. 사업진행에 상당한 시간을 소비하는 경우가 굉장히 많습니다.
하지만 신탁방식으로 추진할 경우 두가지 사업추진 지연에 발생하는 문제를 해결 할 수 있습니다. 신탁사는 이익을 추구하는 기업이기 때문에 내부갈등으로 인한 지연이 발생하지 않고, 분양수익을 근거로 수수료를 받기 때문에 사업성을 높히기 위해 노력하는 등 이점을 가지고 있습니다.
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