재개발·재건축을 움직이는 총회의 모든 것

재개발,재건축에서 총회란 최고 의사 결정 기구로 조합에서 이루어지는 중요한 결정은 모두 총회에서 이루어집니다. 특히, 조합설립인가의 변경, 시공사 선정, 사업시행계획, 관리처분계획 등 인허가 시에 도시정비법에서 반드시 조합원의 총회의결을 요구하기 때문에 총회의 권한과 의결 방법에 대해서 알 필요가 있습니다.

재개발 재건축 총회의 모든 것

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목차

1. 총회의 종류(정기총회, 임시총회)
2. 총회의 소집
3. 총회의 권한 및 의결 사항
4. 총회 권한의 한계
5. 총회의 의결 방법
6. 조합의 분쟁시
7. 결론

1. 총회의 종류

 

총회의 종류에는 크게 정기총회와 임시총회로 구분이 되는데 정기총회와 임시총회로 구분이 되어 있다고 해서 총회의 권한이 다르지 않습니다. 단지 정기적으로 계획을 해서 여는 총회인지 아니면 별도의 사유가 있어 열어야 하는 총회인지에 따라 정기총회와 임시총회가 구분됩니다.

1-1. 정기총회

• 특정 시기에 정기적으로 여는 총회
• 조합원이 꼭 알아야 하는 사항에 대하여 정기적으로 조합원에게 공지

정기총회란 조합정관으로 정한 특정 시기에 정기적으로 여는 총회를 뜻하는 데 일반적으로 조합의 예산의 집행과 결산 그리고 감사 결과 등 정관으로 정한 조합원이 꼭 알아야 하는 사항에 대하여 정기적으로 조합원에게 공지하고자 하는 의미가 큰 총회입니다.

1-2. 임시총회

• 조합정관에 따라 조합장 혹은 대의원회 혹은 조합원의 특정수 이상이 요구할 때 여는 총회
• 임시총회는 시급을 다투는 중요한 안건을 처리

 임시총회란 조합정관으로 정한 특별한 결정 사항에 대하여 정기총회까지 그 시기를 기다릴 수 없을 때 조합정관에 따라 조합장 혹은 대의원회 혹은 조합원의 특정수 이상이 요구할 때 여는 총회로 생각할 수 있습니다.

 

 총회를 개최하기 위해서는 대관비, 인건비, 참석비 등 큰 비용이 소모되기 때문에 총회를 최소화하는 것이 조합에는 비용 절감을 위해 중요한 사항인데, 정기총회까지 기다려서 발생하는 손실이 총회를 개최하는 손실보다 크기 때문에 신속한 사업추진을 위해 임시총회를 개최하게 됩니다.

 

 그만큼 임시총회는 시급을 다투는 중요한 안건을 처리하는 경우가 많기 때문에 더욱 많은 관심을 기울여야 하겠습니다.

 

 예를 들면 시공사의 선정, 사업시행계획, 관리처분계획, 조합설립인가 변경 등 결정, 조합장을 비롯한 조합 임원 등의 해임 등이 있으며 그 중요도가 크다고 할 수 있습니다.

 

2. 총회의 소집 / 도시정비법 제44조

• 조합장이 소집하는 총회
  • 조합장 직권으로 소집
  • 조합원 5분의 1이상 요구
  • 대의원회의 3분의 2이상의 요구
• 해임총회 요구자의 대표가 조합장의 권한을 대리하는 총회
  • 해임총회의 경우 조합원 10분의 1이상이 요구 

 총회의 소집은 도시정비법 제44조에 따라 일반적으로 조합장이 직권으로 소집하거나 조합원의 5분의 1 이상(정관에 따라 조합 임원의 권리 등에 관한 사항을 변경하기 위한 총회는 10분의 1) 또는 대의원의 3분의 2 이상의 요구로 조합장이 소집하게 되어있습니다.

 

 다만, 같은 법 제43조의 4항 단서 조항에 따라 조합 임원의 해임총회의 경우 조합원 10분의 1 이상이 요구할 경우 그 요구자의 대표로 선출된 자가 해임총회의 소집 및 진행을 할 때는 조합장의 권한을 대행할 수 있습니다. 이러한 단서 조항을 통해 조합장이 조합원의 반대하는 경우 총회소집을 미루는 등 행위를 통해 조합원의 권리가 침해 받지 못하도록 예방하는 조항이라 할 수 있겠습니다.

 

3. 총회의 권한 및 의결 사항

• 조합의 최고 의결 기구로써 조합에서 일어나는 모든 결정을 할 권리
• 정관의 변경, 시공사 설계자 및 감정평가사의 선정, 조합 임원(조합장)의 선임 및 해임, 사업시행계획서, 관리처분계획의 수립 및 변경, 조합의 해산

 총회는 조합의 최고 의결 기구로써 조합에서 일어나는 모든 결정을 할 권리가 있습니다. 하지만 앞서 이야기했듯 총회의 소집은 큰 비용을 부담하여야 하므로 도시정비법과 조합정관으로 그 권한을 조합장과 대의원회 등에 위임했습니다.

 

 하지만 총회를 매번 소집할 수 없기 때문에 위임한 것이지 반드시 조합장과 대의원회만 위임의 권한을 행사할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 모든 조합의 결정 권한은 원래 총회에 있다는 점을 짚고 넘어가야 합니다.

 

 특히 법으로 정한 총회의 권한에 대해서 알아보면 도시정비법 제45조에 따라 정관의 변경, 시공사 설계자 및 감정평가사의 선정, 조합 임원(조합장)의 선임 및 해임, 사업시행계획서, 관리처분계획의 수립 및 변경, 조합의 해산과 같은 일에 대하여 결정할 수 있는 권한이 있음을 알 수 있습니다. 이러한 것들은 다른 의결 사항보다 조합 운영에 있어서 핵심적인 것들이기 때문에 모든 조합원의 의견을 수렴하고자 법에서 총회의결로 못 박아 놨다 할 수 있겠습니다.

 

4. 총회 권한의 한계

• 법에서 정한 위임사항에 관해서만 결정할 권한
• 법에서 정한 위임 권한을 넘어서면 무효

 총회는 앞서 살펴본 바와 같이 법에서 정한 위임사항에 관해서만 결정할 권한이 있습니다. 총회의 결정이 법을 뛰어넘을 수 없다는 뜻입니다. 예를 들어 재개발 혹은 재건축 조합 총회에서 관리처분인가에 반대하는 조합원에게 입주권을 주지 않는다는 등의 결정은 법에서 정한 위임 권한을 넘어섰기 때문에 무효라 할 수 있습니다.

 

 또한 총회는 조합의 의사결정을 위한 수단일 뿐이지, 집행기관이라고 볼 수는 없습니다. 총회 의결의 집행은 조합장 또는 조합이사회를 통해서 이루어져야 하겠습니다. 우리나라의 행정부와 입법부가 나누어져 있다는 것을 생각하면 이해하기가 쉽겠습니다.

 

 총회의 의결 사항을 조합장과 이사회가 이행해야 할 의무가 있지만 총회에서 집행할 수는 없다고 할 수 없습니다. 그렇기 때문에 조합 내부 갈등으로 분쟁이 일어난다면, 임시총회 소집을 통해 조합장과 이사회를 해임하고, 새로 선출하여 새로운 이사회가 총회의결 사항을 집행하도록 해야 함을 잊지 말아야 합니다.

 

5. 총회의 의결 방법

• 일반적으로 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원의 과반수 찬성으로 의결
• 직접 출석 요건
  • 일반적으로 총회의 의결은 조합원의 10% 이상
  • “시공사 선정”을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 과반수가 직접 출석
  • 창립총회, 시공사 선정취소 총회, 사업시행계획서의 작성, 관리처분계획의 수립 및 변경 및 정비사업비의 사용 및 변경 등을 의결하는 총회의 경우는 20% 이상이 직접 참석

 도시정비법 제45조에 따라 총회의 의결에 대하여 어떤 사항을 의결할 수 있으며 의결 방법에 대하여 자세히 나와 있는데, 의결 방법은 다음과 같습니다. 제45조 제3항에 따라 이 법 혹은 정관에 따라 다른 규정이 없을 경우 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원의 과반수 찬성으로 의결하게 되어 있습니다.

 

 예를 들어 100명의 조합원이 있을 경우 최소 51명의 조합원이 참석하여 26표 이상의 찬성표가 있을 때 의결하게 되어 있습니다. 그래서 분쟁이 발생할 경우 과반수의 조합원이 참석 하지 못하도록 하여 총회의 성립 자체를 무효로 시키거나, 반대표를 통해 찬성치 못하도록 하는 등의 행위를 할 수 있습니다.

 

 또한 조합원은 서면으로 의결권을 행사할 수 있는데, 법에는 총회의 의결은 조합원의 10% 이상이 직접 출석하여야 한다고 명시되어 있으나 “시공사 선정”을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 과반수가 직접 출석하여야 하고, 창립총회, 시공사 선정취소 총회, 사업시행계획서의 작성, 관리처분계획의 수립 및 변경 및 정비사업비의 사용 및 변경 등을 의결하는 총회의 경우는 20% 이상이 직접 참석하여야 한다고 명시되어 있어 그 중요도에 따라 직접 출석의 인원이 다르다고 할 수 있습니다.

 

6. 조합의 분쟁

• 비대위는 법적인 지위가 없는 임시조직
• 법과 정관에 따라 조합장에게 요구하는 절차필요

 조합 내부의 분쟁이 있는 경우 비상대책위원회(이하 비대위)가 만들어지는 경우가 있는데 비대위는 법적인 지위가 없는 임시조직이기 때문에 단지 비대위에 속한 조합원들의 권한만을 행사할 수 있을 뿐이지 총회소집과 같은 조합장의 권한은 행사할 수 없습니다. 법과 정관에 따라 조합장에게 요구하는 절차를 거쳐야 하겠습니다. 만약 법과 정관에 따른 요구사항을 조합에서 들어주지 않을 경우 가처분 신청 혹은 민사소송 등을 진행하여야 합니다.

 

7. 결론

지금까지 재개발 재건축 조합 총회에 대해서 알아보았습니다. 조합원이라면 반드시 총회는 어떤 방식으로 소집되고 어떤 것을 의결할 수 있으며 어떻게 의결이 성립하는지 알고 있어야 하겠습니다. 조합원으로서 조합 운영에 관해서 관심 갖고 있지 않다면 손해 보게 되는 것은 조합원 본인이며 분쟁으로 인한 손실 또한 조합원 본인이 감당하여야 하는 것이기 때문입니다. 항상 의사결정에 앞서 어떤 상황이고 어떤 것이 본인의 재산을 위한 것인지 인지하고 있어야겠습니다.