재개발,재건축에서 조합원이 가장 중요하게 생각 할 수 있는 보상금에 대하여 어떻게 보상금액의 산정방법과, 보상시기는 언제인지 그리고 기준일자는 어떻게 되는지. 주거이전비, 이사비, 이주비 등 별도의 보상금의 종류는 무엇이 있는지 3가지로 알아보겠습니다.
목차
1. 재개발·재건축 보상시기
2. 보상금액 산정
3. 주거이전비와 이사비
1. 재개발·재건축 보상시기 / 도시 및 주거환경정비법 제73조
관리처분인가 이후 90일 이내에 손실보상 협의 개시
도시정비법에 따르면 사업시행자 즉 조합은 관리처분계획 인가가 고시 된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 않은 사람 등과 손실보상협의를 진행하게 되어 있습니다. 손실보상협의 대상자는 아래와 같으며, 일반적으로 "현금청산자"라고 부르게 됩니다.
- 분양신청을 하지 않은 사람
- 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 사람
- 분양신청을 할 수 없는 사람
- 투기과열지구에 속해 있는 재개발·재건축의 경우 기존에 조합원 분양 혹은 일반분양분 분양을 받았다면 분양대상자 선정일로부터 5년이내에는 투기과열지구에서 분양신청을 할수없다.
- 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 사람
- 재건축 조합설립인가 당시 동의하지 않아 매도청구 대상이 된 사람
2. 보상금액 산정 / 감정평가사 3인의 산술평균 가격
2-1. 토지 및 지장물 조서작성
토지보상법에 따라 토지 및 지장물 조서의 작성을 위해 선정 된 업체에 의해 조서의 작성이 이루어지게 되며, 지장물의 경우 장독대, 나무 등의 존재유무 확인을 위해 현장확인이 반드시 필요하며, 공람공고시 지장물 조사가 이루어지지 않은 품목이 있다면 이의제기가 가능합니다.
2-2. 감정평가
도시정비법 시행령 제60조를 보면 현금청산자는 사업시행자와 협의하여 가격을 산정한다고 되어 있으며, 토지보상법 제68조에 따라 3인의 감정평가법인의 평가금액의 산술평균가격으로 보상금액을 산정하게 됩니다. 만약 90일 이내에 협의가 성립 되지 않으면 이후 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 합니다.
2-3. 수용재결
수용재결신청으로 가게 된다면, 이의신청을 통해 재감정을 받을 수도 있습니다. 다만 감정평가를 다시 받는 다고해서 무조건 가격이 상승하거나 하지는 않습니다.
3. 주거이전비와 이사비
3-1. 주거환경개선사업 및 재개발
보상 대상 : 정비계획 공람공고일부터 보상할때까지 소유 및 주거한 건축물의 소유자
토지보상법 제78조 제5항에 따라 주택에 살고있는 사람은 주거이전에 필요한 비용과 이사에 필요한 비용을 산정하여 보상하여야 한다고 규정하고 있습니다. 또한 토지보상법 시행규칙 제54조를 보면 그 가구원 수에 따라 2개월분의 주거 이전비를 보상하도록 규정했습니다. 해당 소유자가 사업구역 내에 거주하지 않거나, 무허가 건축물일 경우에는 받을 수 없습니다.
또한 건축물의 소유자의 주거이전비에 대한 보상은 정비계획의 공람공고일부터 해당 건축물을 보상 할 때까지 계속하여 소유 및 거주한 건축물의 소유자를 대상으로 하기 때문에 '보상을 받기 전 주거지를 이전한다면 주거이전비와 이사비를 받을 수 없습니다.' '분양신청 후 정비구역 밖으로 이주한 후 분양계약 체결을 거부함으로써 현금청산자가 된 조합원은 주거이전비와 이사비의 보상대상에 포함되지 않습니다.'(판례 : 대법원 2015.2.26.선고 2012두19519)
3-2. 재건축의 경우는?
재건축사업은 민간사업의 일환이기 때문에 분양을 신청한 조합원은 주거이전비의 대상에서 제외됩니다. 하지만 재건축 소유자의 경우 분양을 신청하지 않은 현금청산 대상자로서 현금청산에 대한 협의가 성립되어 사업시행자에게 주거용 건축물의 소유권을 이전하거나 현금청산에 관한 협의가 되지 않아 수용 되는 사람의 경우 주거이전비 및 이사비를 받을 수 있습니다.
3-3. 세입자는?
주거환경개선사업 및 재개발사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주택의 세입자는 사업인전고시일(사업시행계획인가 고시일) 당시에 3개월 이상 거주한 자에 대하여 4개월분의 주거이전비를 받을 수 있습니다. 이사비의 경우 소유자가 받아 세입자에게 제공하기 때문에 지급문제로 갈등에 소지가 있습니다. 또한 조합에 문의해 지급기준일을 확인해야 합니다.
'주거이전비와 이사비'는 사업시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기이주와 사업추진을 원할하게 하려는 목적과 주거이전으로 어려움을 겪게 될 세입자들의 보상을 위해 강제적으로 지급을 강행하는 것이기 때문에 세입자가 포기하는 취지의 각서를 제출했더라도 강행규정에 위배되어 무효가 됩니다.(판례 : 대법원 2011.7.14.선고 2011두3685)
지금까지 재개발·재건축 사업의 보상에 대해 알아보았습니다. 현재 정비사업에서 나의 지위와 보상금액 산정방법과 보상금 기준일 등을 파악하여 예민한 보상에 있어서 손해보는 일이 없어야 하겠습니다.
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