재개발·재건축 핵심 포인트 비례율 100%란?

재개발과 재건축사업을 하는 데 있어서 사업성의 성패를 가늠하는 핵심포인트 비례율에 대해 깊이 있게 다뤄보자. 비례율의 기본부터, 계산 방법, 산정하는 시기 추가적으로 추가분담금에 대해서도 이야기해본 뒤 어떤 것이 투자자에게 유리한지 따져 보도록 하자.

비례율과 추가분담금

 

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목차
1. 비례율의 정의와 중요성
2. 추가분담금
3. 핵심포인트

1. 비례율의 정의와 중요성

  비례율이란 재개발과 재건축사업에서 기존 부동산 소유자가 새로운 개발에서 얻게 될 부동산의 가치 비율을 나타낸다. 즉 사업을 시작하는 단계에서 개략적인 계산을 통해 사업의 추진 여부를 결정하고 향후 사업시행인가 이후 감정평가를 통해 정확한 비례율이 산정되게 된다.

비례율 계산의 일반식

비례율 계산의 일반식

- 종후자산 : 새로 지을 아파트의 가격 / 수익

- 종전자산 : 현재 부동산의 가치 / 투자금

- 총사업비 : 사업에 투입되는 모든 비용(공사비 + 보상비 + 용역비 +  기타) / 원가

 

비례율 산정시기

비례율은 일반적으로 사업 초기 평가 및 기획 단계와 사업시행인가 이후 감정평가를 통해 그리고 사업을 마무리하는 단계에 계산이 된다.

• 1단계 : 사업초기 프로젝트를 기획 할때 사업추진여부 판단을 위해
• 2단계 : 사업시행인가 이후 감정평가를 통해 관리처분계획을 수립하기 위해
• 3단계 : 일반 분양과 조합원 분양이 이루어지고 조합을 해산하기 위해

1단계 사업초기 프로젝트를 추진하는 경우에는 비례율이 100%가 안 된다면 사업추진이 요원하기 때문에 최초 사업 추진 시에는 크리티컬 한 문제가 없다면 비례율을 100% 이하라고 계산하는 경우는 없다.

권리가액=조합원 자산의 가치

중요한 것은 2단계에서 감정평가를 통해 종전자산평가와 종후자산평가가 이루어진다는 것이다.

이때 감정평가를 통해 이루어진는 종전자산평가와 비례율이 산정되면 위 산식과 같이 종전자산평가 x 비례율이라는 계산식을 통해 조합원의 권리가액이 산정되게 되기 때문에 종전자산을 어떻게 평가받았느냐 보다 중요한 것은 종후자산(분양가)이 높게 산정되도록 하고, 들어가는 사업비를 아껴 비례율이 높게 나오도록 하는 것이 유리할 것이다.

비례율과 권리가액 산정 예시

종후자산이 3000억원이라고 가정했을 때 총사업비가 1500억 원이고 종전자산 평가 금이 1500억 원이라면 비례율은 100%가 되고 권리가액은 1500억 원이 된다. (3000-1500) / 1500 * 100 = 비례율 100%

 

만약 여기서 사업 지연으로 150억원 사업비가 증가했다고 가정하면 (3000-1650) / 1500 * 100 = 비례율 90% 이고 권리가액은 1350억 원으로 감소하며

 

부동산 경기 악화로 토지금액이 10% 하락하였다면, 종전자산(1350억원)과 종후자산(2850억 원)이 모두 하락했다면  (2850-1350) / 1350 * 100 = 비례율 111.1%이므로 권리가액은 처음과 마찬가지로 1500억 원이 된다.

뀨프로의 생각!
위 예와 같이 총사업비에는 종전자산평가금액이 지출로써 포함되기 때문에 "토지의 평가 비율"만 달라진다면 권리가액의 산정에는 변화는 케이스가 발생 할 수 있기 때문에 종전자산평가금액보다는 권리가액이 중요하다.

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2. 추가분담금

  추가분담금이란 조합원으로써 분양받는 아파트의 가격에서 권리가액을 뺀 나머지 금액을 말한다.

 

- 비례율 105% / 관리처분계획시

- 매수한 조합원 물건의 종전자산 금액 5억 원 => 권리가액 = 5*1.05 = 5억 25백만 원

- 조합원 분양가 6억 원

 

위처럼 비례율과 종전자산금액 그리고 조합원 분양가가 확정되었다면  6억에서 5억 25백만 원을 감한 75백만 원의 추가 분담금이 발생하게 된다.

 

또한 75백만 원으로 추가 분담금을 예상하고 있다고 하더라도 조합해산 과정에서 최종 자산 정리 시에 추가적인 사업비가 들어갔거나, 원하는 일반분양가가 승인이 나지 않았다면 관리처분계획 시 수립한 비례율은 변할 수 있으며, 예상치 못한 지출이 또 발생할 수 도 있고, 혹은 추가적인 사업비가 없었다면 비례율이 증가해 예상치 못한 이득이 발생 할 수 도 있다.

뀨프로의 생각!
단 세금을 산정하는 방식이 일반분양분과 조합원물건의 경우 다르기 때문에 단순히 비례율과 추가분담금만을 계산해서 투자를 한다면 세금에서 문제가 발생할 수 있다는 점을 반드시 알아두자.

 

 

3. 핵심 포인트

일부 조합원의 경우 종전자산평가가 낮게 나오면 "왜 내 자산의 가치가 이 정도밖에 평가받지 못했지"라고 단편적으로 생각하는 경우가 많은데 사실 종전자산평가금액보다 중요한 것은 권리가액이며, 사업을 일몰 할 것이 아니라면 그 보다 더 중요한 것은 사업추진의 속도를 높여 사업비를 아끼는 것이다.

 

만약 해당 사유로 사업추진이 지연된다면 비례율은 더욱 떨어지고 권리가액이 더 감소하게 될 것이기 때문이다. 또한 대한민국 법률은 재개발, 재건축에서 과도한 수익이 나지 않도록 규제**를 하고 있기 때문에 조합차원에서 발생하는 수익은 기대하기 어렵고, 조합원 개개인이 자산의 매각을 통한 프리미엄 수익을 목표로 해야 할 것이다.

**분양가상한제 등