조합원 입주권과 분양권 차이, 장단점 3가지

조합원 입주권과 분양권이 분양가, 분양시기, 리스크, 시공사 혜택 등 어떻게 다른지 알아보고, 입주권의 장단점 3가지와, 분양권의 장단점 2가지를 확인해 내가 확인한 개별 사업구역 별로 어떤 물건을 매수하는 것이 유리할지 공부해 보자.

조합원 입주권 매매(입주권과 분양권 차이)

 

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목차
1. 입주권과 분양권의 개념 및 정의
2. 조합원 분양가와 일반 분양가가 차이나는 이유
3. 핵심포인트

1. 입주권과 분양권 개념 및 정의

  입주권과 분양권의 차이는 새로운 아파트에 들어갈 권리를 누가 가지고 있느냐의 차이이다.

  재개발, 재건축 같은 정비사업의 경우 조합원이 자신의 재산을 담보로 사업을 추진하는데 정비사업이란 구역 내 건축물을 철거하고 새로운 아파트를 짓는 것을 말한다. 이때 조합원에게 현재 자신의 재산을 대신해서 새로운 아파트에 들어갈 수 있는 권리가 발생하는데 이를 입주권이라고 한다.

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조합원이 전부 분양하고 나면 남은 물건에 대해서 청약을 통해 일반 분양하게 되는데 이에 당첨된 사람들이 가지고 있는 새로운 아파트에 들어갈 수 있는 권리를 분양권이라 한다.

단, 입주권의 발생여부는 사업시행인가 이후 조합원 분양이 이루어져야 확실히 알 수 있다.
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입주권과 분양권의 정의

• 입주권 : 조합원이 재개발, 재건축 사업으로 들어가게 될 신축 아파트에 입주할 수 있는 권리
• 분양권 : 일반인이 청약당첨으로 지어지는 신축 아파트에 대해 분양 받을 수 있는 권리

 

2. 조합원 분양가와 일반 분양가가 차이나는 이유

  앞서 이야기 한 것처럼 정비사업은 조합원이 자신의 재산(토지 및 건축물 등)을 담보로 조합이 사업을 하는 것이기 때문이다. 쉽게 말해서 만약 누군가가 어떤 물건을 만들어서 판다면 그 물건을 만드는데 드는 비용은 인건비와 재료비 일 것이다. 하지만 그 물건을 판다면 이윤이 붙기 때문에 그 가격이 차이 날 수밖에 없다. 여기서 조합원은 물건을 만드는 사람이고, 일반 분양자는 물건을 사는 사람이다.

  이걸 기준으로 생각하면 조합원 입주권의 장단점과 일반 분양권의 장단점에 대해 쉽게 이해 할 수 있다.

입주권의 장점

• 일반분양가보다 저렴한 분양가
• 시공사에서 제공하는 서비스(발코니 확장, 가전 가구 등)
• 일반분양자보다 선 배정(로열층, 로열동)

입주권의 단점

• 사업추진단계에 따라 다양한 리스크가 발생 할 수 있다.(사업좌초, 추가분담금, 일반분양분 미분양 등)
• 초기 투자비가 크다.(조합원의 물건을 사야하기 때문에)
• 분양권에 비해 더 큰 정비사업 이해도를 필요로 한다.

분양권의 장점

• 정비사업 실패에 대한 리스크가 적다.
• 초기 투자비가 적다.(프리미엄과 계약금(10%)만 주면 거래 가능)

분양권의 단점

• 입주권에 비해 비싸다.
• 조합원 분양 후 남은 물량 분이다.

 

3. 핵심 포인트

입주권은 조합원이 되어서 정비사업의 사업시행자로써 참여하는 것이다.

즉, 모든 차이는 그것으로 부터 발생한다.

저렴한 분양가

사업시행자로써 시공사에게 시공을 맡겼기 때문이다.

시공사에서 제공하는 다양한 혜택

조합원은 발주처고 고객이기 때문에 자신들이 시공계약을 따내기 위해서 계약조건으로 제공하는 것이다.

※ 하지만 조금만 깊이 생각해 보면 시공사가 손해 보면서 서비스를 제공할리가 없기 때문에 다양한 혜택은 시공비에 전가될 것이다.

로열층 로열동에 배정

이 또한 사업시행자이기 때문에 물건을 팔기 전(일반분양 전)에 먼저 물건을 선점할 수 있는 것이다.

리스크

단, 사업시행자로써 정비사업이 원활하지 못할 경우 리스크도 함께 가져가야 한다. 일반분양의 경우 행정절차를 모두 밟아야 가능하기 때문에 일반분양 후 사업이 좌초될 가능성이 거의 없으며, 사업에 문제가 생긴다고 하더라도 일반분양자는 추가 분담금에 대한 리스크가 없지만 조합원은 추가 분담금을 지불해야 할 수 있다.