재개발(재건축) 조합원 자격조건 5가지

재개발,재건축 사업의 주체인 조합원의 자격조건에 대하여 5가지로 알아보겠습니다. 토지와 건물을 가졌다고해서 모두 조합원의 자격을 가질 수 있는 것은 아닙니다. 도시정비법과 조례 그리고 판례를 통해 조합원 자격 취득 여부와 조합원 자격 양도 조건을 확인해보겠습니다.

재개발 재건축 조합원의 자격조건

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목차
1. 조합원의 법적 자격
2. 하나의 토지를 여럿이 소유한 공유자일 경우 조합원의 지위
3. 기준 이하의 토지를 소유한 "과소토지 조합원"은 어떻게 될까?
4. 조합원 자격 양도?
5. 관련 판례

1. 조합원의 법적자격

 1-1. 도시 및 주거환경정비법 제39조 (2024.2.15. 시행) 기준 조합원의 자격

 재개발구역의 조합원 자격은 토지등소유자에게 주어지며, 토지등소유자란? 토지소유자, 건축물소유자, 지상권자를 일컫는 말입니다. 다만, 아래의 경우 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 판단합니다.

•  1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러명의 공유에 속하는 때
•  2. 여러명의 토지등 소유자가 1세대에 속하는 때
•  3. 조합설립인가 후 1명의 다물건 소유자로부터 물건을 양수하여 여러명이 소유하게 된 때

  ※ 재건축의 경우 재개발과 달리 동의한 사람만 조합원의 자격을 얻을 수 있습니다.
     / 동의하지 않으면 매도청구(현금청산) 대상이 됩니다.
   ＊재개발사업 → 강제가입제, 재건축사업 → 임의가입제

단! 조합원과 토지등소유자 분양대상자는 같은 것이 아니기 때문에 조합원이라고 해서 분양권이 부여 되는 것은 아닙니다. 자세한 차이가 궁금하다면 아래 확인 ↓↓↓
재건축, 재개발 입주권 매매시 주의사항(조합원, 분양대상자, 토지등소유자)

 1-2. 소유한 건물이 무허가 건물(뚜껑매물)일 경우는?

 소유자에게 조합원의 자격이 부여되는 건축물은 원칙적으로 적법한 건축물을 의미하고는 것이고, 무허가 건축물은 해당되지 않습니다. 다만 일정한 범위 내에서 무허가건축물 소유자에게 조합원 자격을 부여하도록 정관으로 정하는 경우에는 예외가 될 수 있습니다.

 

 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제22조를 보면 조합정관에 정할 사항으로 "특정무허가건축물 소유자의 조합원 자격에 관한 사항"을 정하도록 한것을 확인 할 수 있습니다.

[판례: 대법원 2009. 9. 24.자 2009마168 정관에서 허용한 경우 무허가건축물의 조합원 자격부여 인정]

 ※ 특정무허가건축물이란 "1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등"을 말한다고 규정하고 있습니다. 그 이후에 지은 무허가건축물은 신발행무허가건축물로 조합원의 자격이 없습니다.

 

2. 하나의 토지를 여럿이 소유한 공유자일 경우 조합원은 누구?

 

 인위적으로 여러개로 소유자를 나누어 소유자 각각에 대하여 분양자격을 주어지는 것을 금지합니다. 초창기 재개발 사업의 경우 지분쪼개기를 통한 문제가 심각했기 때문에, 현행 도시정비법은 무분별하게 토지의 지분을 쪼개서 분양자격을 늘리는 것을 막고 있습니다.  

 

 위 1-1 조합원의 자격에서 보듯이 현행 법에서는 소유권이 여러명의 공유에 속하는 때에 대표조합원 1명만을 조합원으로 본다고 규정하고 있습니다. 이 경우 대표자 1인을 대표조합원으로 지정하고 동의서를 작성하여 조합에 신고하는 등 행위를 통해 조합원의 권리행사는 대표조합원이 행사하도록 하고 있습니다.

 

 단, 대표조합원을 정하지 않았을 경우에는 단독으로 조합원으로써의 권리행사를 할 수 없다고 해석하는 것이 타당하기 때문에 소유자 모두가 동의해서 법률행위를 하는 등 공유자 공동으로 행동해야 합니다.

 

3. 기준 이하의 토지를 소유한 "과소토지 조합원"은 어떻게 될까?

"과소토지 조합원"은 분양을 받을 수 없으며, 가지고 있는 재산은 관리처분 된다

 도시정비법에는 분양대상자의 조건에 대하여 명확하게 나와있지 않고, 시행령 제59조에 따라 분양공고 시 분양신청자격, 분양대상 대지 또는 건축물의 내역등을 공고하게 되어있으며, 시도조례로 별도로 정 할 수 있게 하였습니다.

 그래서 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제36조를 확인하면 재개발사업의 분양대상자를 확인 할 수 있는데 여러조건 중 "종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자"를 분양대상자로 정하고 있으며, 도시정비법 제73조에 따라 분양신청을 하지 아니한 자는 손실보상협의를 통해 가지고 있는 재산을 현금청산하게 됩니다.

 

4. 조합원 자격의 양도?

4-1. 다물건을 소유한 조합원에게 물건을 매수한다고 해서 조합원 자격이 생기지 않는다.

 다물건을 소유한 조합원에게 물건을 매수해도 자동으로 조합원 자격은 양도 받을 수 없습니다. 반드시 조합원 자격을 양도한다는 사실을 확약하여 매수해야 합니다. 조합원 자격은 소유자에게 주어지는 것이지 소유물에 주어지는 것이 아닙니다. 그렇기 때문에 혹여 경매로 다물건 소유자의 매물이 나왔다고 하더라도 함부로 매수해선 안되며, 대표조합원 자격을 양도 받을 수 있는 물건인지 아닌지를 반드시 확인하여야 합니다.

[판례: 서울고법 2022. 9. 22. 2022누34502 다물건 소유자에게 물건을 매수했을 때 조합원 자격]

 

 또한 투기과열지구로 지정된 지역에서는 특정 시점에 따라 조합원 자격(지위 양도)가 제한됩니다. 재건축은 조합설립인가 전 매수해야하며, 재개발은 관리처분인가 전 매수해야 조합원 자격을 양도 받을 수 있습니다. 만약 해당 시점 이후 취득한 물건에 대해서는 현금청산의 대상이 됨을 유의해야 합니다.

 

5. 관련판례

 5-1. 무허가 조합원에 대한 조합원 자격[대법원 2009. 9. 24.자 2009마168]  

포인트 : 원칙적 무허가건축물은 조합원자격을 가질수 없지만, 경우에 따라 정관으로 무허가건축물 소유자에게 조합원 자격을 부여 할 수 있다는 점.

구 도시 및 주거환경정비법(2007. 12. 21. 법률 제8785호로 개정되기 전의 것) 제2조 제9호 (가)목 및 제19조 제1항은 정비구역 안에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자는 재개발조합의 조합원이 된다는 취지로 규정하고 있는바, 무허가건축물은 원칙적으로 관계 법령에 의하여 철거되어야 할 것인데도 그 소유자에게 조합원 자격을 부여하여 결과적으로 재개발사업의 시행으로 인한 이익을 향유하게 하는 것은 위법행위를 한 자가 이익을 받는 결과가 되어 허용될 수 없는 점, 재개발사업의 원활한 시행을 위하여는 정비구역 안의 무분별한 무허가주택의 난립을 규제할 현실적 필요성이 적지 않은 점 등 여러 사정을 고려하여 볼 때, 구 도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호 (가)목 및 제19조 제1항에 의하여 소유자에게 조합원의 자격이 부여되는 건축물이라 함은 원칙적으로 적법한 건축물을 의미하고 무허가건축물은 이에 포함되지 않는다고 보아야 할 것이다. 다만, 이와 같은 법리에 의하여 토지등소유자의 적법한 동의 등을 거쳐 설립된 재개발조합이 각자의 사정 내지는 필요에 따라 일정한 범위 내에서 무허가건축물 소유자에게 조합원 자격을 부여하도록 정관으로 정하는 것까지 금지되는 것은 아니다.

 5-2. 다수물건 중 일부를 매수할 경우 조합원 자격[서울고법 2022. 9. 22. 2022누34502]  

포인트 : 공유자 전원을 1명의 조합원으로 여기기 때문에 1주택만을 공급한다. 단, 공유자 전원에게 공급 된 1주택에 대한 공유지분권을 받을 권리가 인정된다.

대표조합원을 선임해야 하는 경우에 대표조합원 외의 토지 등 소유자에게 분양신청권이 인정되는지에 관하여 명시적인 규정을 두고 있지 않으나, 투기세력의 유입을 차단하고 기존 조합원의 권익을 보호하려는 도시정비법의 개정 취지를 고려할 때 대표조합원과 그 외 토지 등 소유자 전원을 1인의 조합원으로 하여 1주택을 공급해야 한다고 해석하는 것이 타당하고, 나아가 대표조합원을 포함한 여러 명의 토지 등 소유자 전원을 1인의 조합원으로 취급하여 1주택을 공급하는 경우 각 토지 등 소유자에게 공유지분권을 공급받을 권리가 인정되더라도 그 분양신청 절차는 대표조합원이 조합을 상대로 분양신청권을 행사해야 하고 각 토지 등 소유자가 단독으로 분양신청권을 행사할 수 없다고 해석하는 것이 타당한데, 丙이 甲 조합의 설립인가 후 관리처분계획인가 전에 위 빌라의 한 세대를 양수하였으므로 분양신청기간 만료 전까지 甲 조합의 조합원 지위를 보유하고 있었으나, 丙이 자신의 단독명의로 분양신청을 하였을 뿐 분양신청기간 내에 乙 종중 및 그로부터 토지 등의 소유권을 양수한 다른 사람들과 대표조합원을 선임하지 않았고, 대표조합원을 통하여 분양신청권을 행사하지도 않은 점, 이는 甲 조합의 정관에서 정한 법률행위 방식을 준수하지 않은 것으로서 유효하지 않은 점, 甲 조합의 정관에 따라 丙은 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않은 자로서 조합원의 지위를 상실하고 현금청산 대상자에 해당하게 된 점을 종합하면, 자신이 분양신청기간 만료 후에도 여전히 조합원 지위를 보유하고 있고 단독으로 1주택을 공급받을 권리가 있으며 분양신청권을 적법하게 행사하였음을 전제로, 위 관리처분계획에 법적 근거 없이 자신을 조합원에서 제외한 하자가 있어 위법하다는 丙의 주장이 이유 없다고 한 사례이다.

 

지금까지 재개발 조합원의 법적요건과 여러가지 케이스를 통해 어떤식으로 조합원의 자격이 주어지는지 알아보았습니다. 조합원 물건을 매수한다면 충분한 공부를 통해 확인 후 매수해야겠습니다.