재개발·재건축 절차와 소요기간은? 10년?

재건축, 재개발 절차는 기본계획수립>정비계획수립>조합설립인가>사업시행인가>관리처분인가 순으로 진행되며 단계별로 상당한 시간이 소요된다. 또한 사업성, 조합내부갈등 등으로 언제든 사업이 중간에 좌초 될 수 있다. 이에 대한 자세한 내용에 대해 알아보자.

 

재건축, 재개발 추진절차

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목차
1. 재건축, 재개발사업 절차
2. 평균소요기간
3. 위기와 기회

재개발 절차 및 평균 추진기간

1. 재건축, 재개발사업 절차

재개발,재건축이 뭔지 잘모른다면? => [이전글] 재건축, 재개발 사업이란? 쉽게 이해하기

 1) 시·도 기본계획수립(정비예정구역 지정)  / 도시정비법 제7조

  기본계획은 광역시장 혹은 도지사가 수립하는 것으로 10년 단위로 번 관할구역을 조사해서 정비예정구역으로 지정하게 된다.

  ※최근에는 생활권 계획이 도입되어 정비예정구역을 지정안해도 정비사업이 가능하다.

 2) 정비계획 수립 및 정비구역 지정 고시 / 도시정비법 제16조

  정비예정구역으로 지정 혹은 생활권계획에 의해서 정비구역으로 지정이 가능한 지역에 대하여 재건축, 재개발 정비가 필요하다고 인정 될 경우 정비구역으로 지정 고시하게 되며,

  관련 법 절차상 정비구역 지정 이후 추진위원회가 승인 되도록 되어 있어 관 주도로 지정하는 것으로 이해할 수 있으나, 토지등소유자가 정비구역 지정을 위한 절차를 진행을 위한 입안을 하도록 되어 있으며 이를 위해 추진(준비) 위원회를 구성하는 것이 일반적이다.

 3) 추진위원회 구성 및 승인 / 도시정비법 제31조

  조합설립을 위한 기능을 가지고 있으며 조합장 선정, 조합임원 선정, 조합정관 수립 등 창립총회를 위한 절차를 진행하기 위해 추진위원회 구성이 필요

 4) 조합설립인가 / 도시정비법 제35조

  토지등소유자로 구성되어 있으며 조합설립인가 이후 조합원 자격을 가지게 된다. 토지등소유자가 가진 재산권을 행사하는 단일화 된 조직으로 민법에 따른 법인의 성격을 가지고 있고, 조합정관에 따라 운영하게 된다.

  또한 조합설립인가가 이루어지고 나면 다물건자의 매물을 매수했다고 해서 조합원 자격을 얻을 수 없다. 

※ 재건축, 재개발 입주권 매매시 주의사항(조합원, 분양대상자, 토지등소유자의 차이)

재건축, 재개발 입주권 매매시 주의사항(조합원, 분양대상자, 토지등소유자)

조합설립이후 조합총회 등을 거쳐 시공사 선정, 설계 용역사 선정 등 사업시행자로써 설계 및 공사의 발주자가 된다.

 5) 사업시행계획인가 / 도시정비법 제50조

  수립 된 정비계획에 따라 사업을 시행하기 위한 절차(아파트 건축)로 설계와 각종영향평가등을 완료하고, 조합원의 동의를 얻어 승인을 받으며 건물배치, 평형, 주차장, 부대시설 등이 이 시점에 결정 된다.

  사업시행계획인가가 이루어지면 60일 이내에 조합원을 대상으로 조합원 분양을 하고, 감정평가가 이루어 지는 등 행정절차 및 설계가 거의 완료 되게 된다.

 6) 관리처분계획인가 / 도시정비법 제74조

  사업시행계획인가 후 이루어지는 조합원 분양, 현금청산자에 대한 조치계획 수립, 감정평가(종전자산평가, 종후자산평가)를 완료하게 되면 투입되는 사업비와 가지고 있는 자산을 바탕으로 하여 비례율을 산정하는 등 해당 사업의 사업성에 대한 실질적인 평가가 가능하다.

 7) 착공, 준공

  관리처분계획인가 이후 철거를 거쳐, 아파트 건축을 위한 공사가 시작된다. 

일반적으로 철거공사가 이루어지면 분양 준비를 해 착공시점에 일반분양을 시작한다.

2. 평균소요기간

  평균소요기간은 8.7년으로 그림과 같으며, 2000년 이후 서울에서 구역지정 통과된 545개 재건축, 재개발 사업장 대상으로 서울시 정비사업 통계를 출처로 한다. 단, 해당 데이터는 사업성이 좋은 서울을 대상으로 하기 때문에 사업성이 떨어지는 지방의 경우 15~20년간 추진이 정체된 사업구역도 허다하다.

<평균소요기간 출처 http://data.seoul.go.kr/dataList/240/S/2/datasetView.do>

3. 위기와 기회

  평균소요기간은 평균일 뿐으로 사업구역마다 위기와 기회에 대해 살펴보아야 한다.

 1) 사업성

  지방의 경우 사업성에 문제가 있을 경우 시공사 선정이 무기한 연기 되기도 하며, 시공사가 선정 되었더라도 부동산경기가 악화시 시공사에서 소극적인 태도로 임하기 때문에 조합과 시공사의 갈등이 유발 되는 등 사업성에 따른 재건축, 재개발사업 추진의 어려움이 있는 사업구역인지 면밀한 검토가 필요하다. 

 2) 조합 내부갈등

  조합 내부의 이권 다툼 등 조합내부 갈등으로 조합장 해임 총회가 반복 될 경우. 의사 결정이 늦어져 한번 행정절차 이행시마다 1~2년의 추가 사업기간이 소요 되는 문제가 발생하게 되고, 사업 추진이 지연에 따른 모든 피해는 조합원에게 가기 때문에 조합 내부 갈등이 해소 될 때까지 투자에 유의해야 한다.

 3) 사업추진에 단계에 따른 불확실성 감소

  위 사업 추진 절차가 한단계씩 앞으로 갈때마다 사업의 불확실성이 감소하고, 이에 따른 입주권 매매에 따른 프리미엄이 증가하게 된다. 이미 일반분양이 되고 나서 재건축, 재개발 입주권을 매수하는 것과 사업시행계획인가 이전에 매수하는 것은 거기서 얻을 수 있는 이익과 위험이 다르다.