재개발·재건축 및 주거환경개선사업 차이점 3가지

도시정비사업의 차이점

도시정비법에 따라 시행하는 주거환경개선사업, 재개발, 재건축 각각의 사업을 3가지 정의, 시행방법, 시행자로 알아보자. 쉽게 주거환경개선사업은 달동네, 재개발은 주택, 재건축은 아파트 단지에서 시행한다고 생각하면 된다.

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목차
1. 주거환경개선사업, 재개발, 재건축의 정의 / 도시정비법 제2조
2. 주거환경개선사업, 재개발, 재건축의 시행방법 / 도시정비법 제23조
3. 주거환경개선사업, 재개발, 재건축의 시행자 / 도시정비법 제24조,제25조,제26조

1. 주거환경개선사업, 재개발, 재건축의 정의 / 도시정비법 제2조

구분	정의	Point
주거환경개선사업	도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업	기반시설을 국가·지자체에서 설치 혹은 설치비 지원
재개발	정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업.	기반시설을 사업시행자가 설치
재건축	정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업..	기반시설을 설치할 필요가 거의 없음

- 도시정비사업을 구분하는 가장 큰 요소는 "정비기반시설"

- 원칙적으로 도로, 주차장, 공원 등 정비기반시설의 설치 주체는 국가 혹은 지방자치단체

기반시설기준으로 구분하면 아래와 같다.

주거환경개선사업	거의 없다
재개발	살만한데 부족하다
재건축	충분하다

재건축, 재개발이 이해가 잘안된다면? [관련글] - 재건축, 재개발 사업이란? 쉽게 이해하기

 

 

2. 주거환경개선사업, 재개발, 재건축의 시행방법 / 도시정비법 제23조

구분	주 시행방법	비고
주거환경개선사업	현지개량방식 사업시행자가 정비구역에서 정비기반시설 및 공동이용시설을 설치하고 토지등소유자가 스스로 주택을 보전전비하거나 개량하는 방법
	전면수용방식 사업시행자가 정비구여의 전부 또는 일부를 수용하여 주택을 건설 한 후 토지등소유자에게 공급하는 방법	아파트 공급
재개발	관리처분방식 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하거나 제69조제2항에 따라 환지로 공급하는 방법	아파트 공급
재건축	관리처분방식 관리처분계획에 따라 주택, 부대시설ㆍ복리시설 및 오피스텔을 건설하여 공급하는 방법	아파트 공급

주거환경개선사업은 기반시설이 극히 노후화 된 곳에서 시행하는 사업으로, 원칙적으로 기반시설의 설치 주체는 국가 혹은 지자체가 되기 때문에 사업시행자가 지자체, LH, 도시공사 등이 주로 시행한다.

또한 시행할 시 기반시설 설치 비용을 국가 혹은 지자체가 지원해준다는 개념을 가지고 있으며, 주거환경개선사업은 수익사업이 아니므로 발생하는 수익을 기반 시설 설치하는 데 사용하고 기반시설 설치비가 부족할 경우 정부에서 설치비를 보조하기도 함.

 

재개발, 재건축 사업은 토지등소유자가 조합을 결성하여 시행하는 사업으로 주거환경개선사업과 달리 조합(소유자)이 직접 사업의 주체가 되며 시공사와 계약하고 정비계획, 사업시행계획, 관리처분계획을 직접 세워 해당 지자체에 인허가를 받는 방식이다.

자세한 추진절차가 궁금하다면? => 재건축, 재개발사업의 절차는 어떻게 될까?

3. 주거환경개선사업, 재개발, 재건축의 시행자 / 도시정비법 제24,25,26조

구분	시행자	비고
주거환경개선사업	시장·군수 LH 지방도시공사	건설업자, 등록사업자와 공동시행가능 ※ 토지등소유자 과반수동의 필요
재개발	조합 시장·군수 LH 지방도시공사 건설업자 등록사업자	시장·군수,토지주택공사등,건설업자, 등록사업자와 공동시행가능 ※ 조합원 과반수동의 필요
재건축

앞서 사업방식에서 언급했던 것을 좀 더 자세히 이야기 하면,

나라의 지원 하에 도시를 정비하는 방식인 주거환경개선사업은

현지개량방식의 사업은 주로 시장군수가 시행자가 되어 사업을 추진하고, 전면수용방식은 LH 혹은 지방도시공사가 주가 되어 사업을 시행함.

 

재개발, 재건축은 주로 토지등소유자가 조합을 구성하여 시행하게되며, 조합은 조합설립인가를 통해 토지등소유자로부터 재산권에 대한 권리를 얻어 사업을 추진 함. 즉 내 집을 내가 짓는 방식