재개발·재건축 사업의 핵, 정비사업조합이란?

재개발, 재건축 조합이란 정비구역 안에서 주택(아파트) 등 노후화 된 주택을 개량하고 정비기반시설을 건설하기 위해서 토지등소유자가 설립한 법인 단체로 조합원의 재산권을 위임받아 정관에 따라 재개발, 재건축 등 도시정비사업을 시행하는 주체이다.

재개발, 재건축 조합이란?

 

---

목차
1. 조합설립방법
2. 조합의 귄리와 의무

 

 

1. 조합설립방법

  조합은 조합원의 재산권을 대리 행사하는 단체이기 때문에 관련 법에 따라 행정청의 관리감독을 받으며, 설립시에도 도시 및 주거환경정비법 제35조에 따라 인허가를 받아 설립하게 되는 등 조합설립의 절차가 까다롭다. 

 ※ 조합의 명칭도 "정비사업조합"이라는 문자를 사용하라는 강제 조항이 있다. 
   ex) OO구역 재개발 정비사업조합, OO구역 재건축 정비사업조합

1.  토지등소유자의 동의 : 토지등소유자의 수의 75% 이상 및 토지면적의 50% 이상 동의 필요
2.  필요서류 : 정관, 조합원 명부, 대표조합원 선임 동의서, 건축계획(용도지역 및 대지 상황) 등

뀨프로의 생각!
가장 중요한 것은 토지등소유자의 동의이다. 이를 통해 토지등소유자의 재산권을 조합이 행사할 수 있게 해주는 근거가 된다. 

조합설립인가는 언제 이루어질까?? ↓↓↓↓ 
재개발, 재건축 절차는? 그에 따른 위기와 기회

 

2. 조합의 권리와 의무

  조합은 민법에 따른 사단법인의 성격을 가지고 있으며, 조합은 법인으로써 민법에 따라 정관으로 정한 목적의 범위내에서 권리와 의무를 가진다. 즉 조합의 권리와 의무는 정관으로부터 나오며 정관은 조합설립인가를 통해 행정청의 공증을 받아 관리 된다.

뀨프로의 생각!
행정청이 정관을 인가해주는 것은 조합에서 정한 규약을 공증 함으로써 함부로 정관을 바꾸고 임으로 조합을 운영하지 못하도록 하는데 그 의의가 있는 것이지. 법적 효력을 부여하는 것이 아니다.

 

 

  1) 정관의 기재사항 / 도시정비법 제40조

  아래 정관의 기재사항은 도시정비법에서 정한 조합운영을 위한 최소한의 요소이다. 또한 정관은 자치 규약의 성격으로 조합원끼리 조합 운영방안에 대해서 계약을 맺는 것과 같으며 만약 정관이 법과 충돌한다면 법이 우선된다.

1. 조합의 명칭 및 사무소의 소재지
2. 조합원의 자격
3. 조합원의 제명ㆍ탈퇴 및 교체
4. 정비구역의 위치 및 면적
5. 제41조에 따른 조합의 임원(이하 “조합임원”이라 한다)의 수 및 업무의 범위
6. 조합임원의 권리ㆍ의무ㆍ보수ㆍ선임방법ㆍ변경 및 해임
7. 대의원의 수, 선임방법, 선임절차 및 대의원회의 의결방법
8. 조합의 비용부담 및 조합의 회계
9. 정비사업의 시행연도 및 시행방법
10. 총회의 소집 절차ㆍ시기 및 의결방법
11. 총회의 개최 및 조합원의 총회소집 요구
12. 제73조제3항에 따른 이자 지급
13. 정비사업비의 부담 시기 및 절차
14. 정비사업이 종결된 때의 청산절차
15. 청산금의 징수ㆍ지급의 방법 및 절차
16. 시공자ㆍ설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용
17. 정관의 변경절차

조합원이 궁금하다면?! ↓↓↓↓

재건축, 재개발 입주권 매매시 주의사항(조합원, 분양대상자, 토지등소유자)

 

  2) 총회의 의결 / 도시정비법 제45조

  총회는 조합의 최고 의사 결정 기구로써 조합원의 동의를 받아 의결하게 되며, 관련법 혹은 정관에서 정한 절차와 방법에 따라야 한다.

뀨프로의 생각!
모든 일을 총회에서 결정할 경우 조합운영에 어려움이 있기 때문에 조합임원 혹은 대의원회에 권한이 위임되어있는 것이지, 조합의 권리는 조합원으로부터 나온다. 그렇기 때문에 조합원이 모두모여 의사결정을 하는 총회는 간혹 조합 운영이나 결정에 하자가 있다고 하더라도 총회의 의결을 통해 그 하자를 치유하기도 한다.

1. 정관의 변경
2. 자금의 차입과 그 방법ㆍ이자율 및 상환방법
3. 정비사업비의 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안 및 예산의 사용내역
4. 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약
5. 시공자ㆍ설계자 및 감정평가법인등의 선정 및 변경
6. 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경
7. 조합임원의 선임 및 해임
8. 정비사업비의 조합원별 분담내역
9. 제52조에 따른 사업시행계획서의 작성 및 변경
10. 제74조에 따른 관리처분계획의 수립 및 변경
11. 제86조의2에 따른 조합의 해산과 조합 해산 시의 회계보고
12. 제89조에 따른 청산금의 징수ㆍ지급(분할징수ㆍ분할지급을 포함한다)
13. 제93조에 따른 비용의 금액 및 징수방법
14. 조합의 합병 또는 해산에 관한 사항
15. 대의원의 선임 및 해임에 관한 사항
16. 건설되는 건축물의 설계 개요의 변경
17. 정비사업비의 변경