재건축, 재개발 입주권 매매시 주의사항(조합원, 분양대상자, 토지등소유자)

입주권 자격

주거환경개선사업, 재개발, 재건축 사업에 투자할 경우 입주권을 받기 위해선 대표조합원 혹은 입주권이 포함 된 매물 임을 꼭 확인해보아야 하는데 토지등소유자와 조합원, 분양대상자의 차이에 대해 알아보고, 어떤경우 분양대상자가 되는지 더 알아보자.

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목차
1. 토지등소유자의 정의 / 도시정비법 제2조
2. 조합원의 자격 / 도시정비법 제39조
3. 분양대상자 / 도시정비법 제72조

1. 토지등소유자의 정의 / 도시정비법 제2조

  토지등소유자는 정비구역에 위치한 재산권(토지 혹은 건축물 등)을 가지고 있는 사람을 말하며 주거환경개선사업, 재개발, 재건축 각 사업마다 정의하는 바가 다르다.

구분	토지등소유자 정의	point
주거환경개선사업	정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자	토지 or 건축물 소유
재개발
재건축	정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자	건축물 + 토지소유

[이전글] 재건축, 재개발 사업이란? 쉽게 이해하기

[이전글] 정비사업은 어떻게 구분할까?(주거환경개선사업, 재개발, 재건축의 차이점)

 

주거환경개선사업과 재개발은 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자를 말하며, 토지 혹은 건축물 둘 중 하나만 가지고 있어도 토지등소유자로써의 지위를 얻을 수 있다.

 

재건축은 건축물과 그 부속토지를 소유한 사람을 토지등소유자로 정의하기 때문에 건축물과 토지를 같이 가지고 있어야 한다.

 

이 차이는 재건축이 공동주택에서 하는 사업이기 때문에 발생하는 차이로 공동주택 즉 아파트는 토지에 대지권등록을 하게 되기 때문이다.

 

※ 대지권 등록 : 토지등기에 아파트 호수 마다 각 토지지분을 나누어서 기록하는 것이다. 대지권등록이 이루어져 있다면, 건축물 등기 이전만으로 토지등기 이전이 같이 이루어지는 효과가 발생한다.

 

2. 조합원의 자격 / 도시정비법 제39조

  조합원은 토지등소유자를 모두 인정하지 않으며 각 법률에서 정한 조건에 따라 대표 조합원을 선정하게 되어 있다.

구분	조합원의 기본자격	point
주거환경개선사업	정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자	조합설립 동의 필요없음
재개발
재건축	정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 중 조합설립에 동의한 자	조합설립 동의 필요

※ 재건축 사업의 경우 조합설립에 동의하지 않을 경우 향 후 분양대상자에서 제외되고 물건 처분대상자로 분류되어 물건에 대한 보상을 받게 됨. 즉 조합에 동의하지 않은 재건축 물건 매매 시 향 후 분양받을 수 없음. / 도시정비법 제73조

대표 조합원 선정기준

1) 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때

공유지분일때

2) 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때

- 주민등록표상에 표시되어 있지 않더라도, 배우자와 미혼인 19세 미만 자녀는 1세대로 봄

- 이혼 혹은 자녀가 분가(세대 분리, 거주지 분리) 하였을 경우를 제외하고는 1세대로 봄

동일세대가 각각 토지 또는 건축물이 있을 때

3) 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

다주택자에게 물건하나를 양도 받았을 때

빌라(다세대 건물) 한 동 전체 세대를 소유한 A로부터 세대 중 일부를 매수할 경우 대표 조합원 자격을 받을 수 없음.

ex)판례 서울고법 2022. 9. 22., 선고, 2022누34502

https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?mode=0&precSeq=232725

 

대표조합원을 선임해야 하는 경우에 대표조합원 외의 토지 등 소유자에게 분양신청권이 인정되는지에 관하여 명시적인 규정을 두고 있지 않으나, 투기세력의 유입을 차단하고 기존 조합원의 권익을 보호하려는 도시정비법의 개정 취지를 고려할 때 대표조합원과 그 외 토지 등 소유자 전원을 1인의 조합원으로 하여 1주택을 공급해야 한다고 해석하는 것이 타당

 

단, 대표조합원이 아니더라도 공급주택에 공유지분을 주장할 수 있음

대표조합원을 포함한 여러 명의 토지 등 소유자 전원을 1인의 조합원으로 취급하여 1주택을 공급하는 경우 각 토지 등 소유자에게 공유지분권을 공급받을 권리가 인정됨..

 

3. 분양대상자 / 도시정비법 제72조, 제76조

  분양대상자는 조합원이 아니라 토지등소유자 중 법적 조건을 가진 자에게 해당

대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 제2항에 따른 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청

 

1) 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.

공유지분이거나 동일세대 일때는 한 주택만 공급

2) 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시ㆍ도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다. / 조례에 정하고 있지 않을 경우 해당 없음

  ex) 경기도 : 「건축법」 제정·시행된 1962년 1월 20일 이전에 가구별로 독립된 주거의 형태로 건축물이 건축되어 있고 가구별로 지분등기가 되어 있는 토지로써 법 제2조제11호에 따른 정관등에서 가구별 지분등기된 토지에 대하여 주택 공급을 정한 경우를 말한다.

 

3) 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다.

다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.

 

※ 각 조례와 법률에 정한 바에 따라 케이스가 달라지므로 반드시 확인 필요

 

+주거환경개선사업 / 도시정비법 시행령 제66조, 별표

1) 1세대 1주택 기준

2) 건축법 제57조에 따라 대지분할제한 면적 이하의 과소토지 이상을 소유하고 있는 자 / 시도조례에 따라 다름

3) 기준일 이전에 주거환경개선사업을 위한 토지 또는 철거예정인 건축물을 소유한 자

※ 기준일 : 정비계획의 공람공고일 또는 시장군수등이 구역의 특성에 따라 필요하다고 인정하는 날