재개발, 재건축이란? 헷갈리기 쉬운 4가지

재건축, 재개발사업이란 쉽게 말하면 노후된 내 집을 주변에 사는 주민들과 같이 새집으로 짓는 사업이다. Q&A를 통해 구청 시청·주민·사업시행자 그리고 시공사의 역할을 알아보고 이익을 극대화하기 위해 조합원(주민)은 어떻게 해야 하는지 생각해 보자. 

재건축, 재개발 쉽게 이해하기

 

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목차
1. 개념 이해하기
2. 헷갈리는 점 Q&A
3. 핵심포인트

1. 개념 이해하기

• 개념 : 주택과 기반시설이 노후화된 저층주거지를 개발하여, 아파트와 도로 공원 등을 건설하는 사업
• 사업주체(사업시행자) : 그 구역에 재산권을 가지고 있는 자(토지등소유자, 일반적으로 조합)
• 사업방식 : 도시 및 주거환경정비법에 따라 도시정비사업으로 시행
• 재건축 재개발 차이점 : 아파트 => 재건축, 주택단지 => 재개발  <= 자세히 알아보기

2. 헷갈리는 점 Q&A

Q1 : 행정청(구청, 시청 등)의 역할은 무엇인가?
  A : 1) 도시정비사업의 인허가 2) 도시정비사업의 관리·감독

행정청은 갖춰진 서류에 대해서 인허가하는 기관이기 때문에 사업추진에 있어서 사업시행자가 원하는 데로 움직여 주지 않고 보수적이다. 또한 관리·감독 기관으로써 요구하는 것도 많다.

쉽게 생각하면 주민등록등본 서류 하나 발급받기 위해서도 필요서류가 없으면 발급이 안 되는데, 그보다 훨씬 큰 사업을 추진하려고 하면 훨씬 많은 서류와 요구조건이 있어야 할 것이다.
ex) 도로와 공원을 기부체납하는 것도 인허가 과정에서 필요로 하는 부분이다.

물론 행정청으로써 주민이 원하는 요구사항을 수용하기 위해 노력하겠지만, 주체가 되지는 않는다.

Q2 : 주민의 역할은 무엇인가?
  A : 조합원 그리고 사업시행자

Q3 : 사업시행자란 무엇인가?
  A : 아파트의 설계를 발주하고 시공사와 계약하고 인허가를 득하는 등 사업을 시행하는 주체

사업시행자는 사업에 필요한 서류를 만들어 행정청에 제출하여야 한다. 모든 인허가 과정이 마무리되어야 공사가 가능하기 때문에 사업시행자는 최대한 빨리 착공이 되도록 전문가(용역사)와 계약하여 인허가 서류(건축 설계 등)를 만들어야 한다.

Q4 : 시공사는 무엇의 역할은 무엇인가?
  A : 사업시행자와 계약하여 인허가된 사업의 "공사"를 수행하는 주체

시공사는 사업시행자와 공사계약을 체결하여 사업시행자로부터 공사비를 받고 인허가를 득한 사업에 대하여 건설공사를 추진한다.

3. 핵심 포인트

즉 시공사(건설사)는 사업시행자가 아니다. 현대건설, 포스코건설 등 건설사는 재개발사업에서는 단지 시공사로써 공사만을 수행하는 것이고, 실질적인 사업의 주체는 사업시행자인 조합이 되게 되며 조합이 모든 사업 인허가(주택건설사업승인 등)를 하고 사업을 끌고 간다.
 ※ 건설사가 사업시행자가 되는 사업은 따로 있다.

물론, 건설사는 사업 추진 경험이 많고 시공사도 사업이 빨리 추진되어서 공사비를 빨리 회수하는 것이 이롭기 때문에 시공사가 선정되면 시공사에서 나서서 사업이 원활하게 추진되도록 조합에 많은 도움을 준다. 사업의 추진기간 중 공사 기간은 물리적 작업으로 절대시간이 필요하기 때문이다. 
 

사업 성공의 핵심은 행정절차를 얼마나 단축하느냐이다.

즉 사업시행자(조합원)은 최대한 빨리 행정절차가 마무리 되도록 공부하고 노력해야 한다.

 => 재건축, 재개발 사업의 절차와 평균적인 소요기간이 궁금하다면?

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