정비구역 및 정비계획이란? 핵심포인트 4가지

재개발, 재건축 정비계획이란?

정비계획이란 노후·불량 건축물이 밀집되어 있어 있는 지역에 대해서 주거지로서의 기능을 회복하고자 계획적이고 체계적으로 정비하기 위하여 수립하는 것이다. 크게 4가지 정비구역, 용도지역, 토지이용계획, 건축물 계획 등이 있다.

 

---

목차
1. 정비계획의 내용
  1.1 정비구역
  1.2 용도지역
  1.3 토지이용계획
  1.4 건축계획
2. 결론

1. 정비계획의 내용

  1.1 정비구역

정비구역이란? 정비계획이 이행되는 구역

부산 청학2재개발 정비구역 결정도 발췌

  구역지정이 됨으로써 조합의 가장 큰 자산과 사업에 성패가 달린 재개발, 재건축의 사업시행구역이 확정된다. 또한 토지 및 지장물의 소유자만이 조합원이 될 수 있는 자격이 생긴다.

  추가적으로 최초 정비계획 수립 및 정비구역 지정을 위한 주민공람공고를 통해 주민에게 공개되며 일명 토지 쪼개기를 방지하기 위해 공람공고 후에는 분할 된 토지는 분할로 인정하지 않는다. 

뀨프로의 생각!
조합의 사업성은 결국 조합이 가진 땅에서 나오기 때문에 가장 중요한 것이 정비구역 지정이라고 할 수 있겠다. 구역의 위치에 따라 필요한 기반시설이 다 다르기 때문에 각종 심의를 지나며 시설이 추가적으로 필요하다면 그만큼 조합의 지출이 늘어나게 되기도 한다.

  1.2. 용도지역

용도지역지정을 통해 해당 지역의 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 등을 제한한다.

부산 청학2재개발 용도지역 결정도 발췌

  용도지역은 해당 토지의 용도를 지정하는 것을 말하며, 일반적으로 정비구역의 경우 제2종 일반주거지역 혹은 제3종 일반주거지역으로 되어 있으며 어떤 용도지역으로 지정되어 있느냐에 따라지을 수 있는 아파트의 용적률이 다르다.

  제2종 일반주거지역은 150%~250%의 용적률로 건축이 가능하고, 제3종 일반주거지역의 경우 200%~300%의 건축이 가능하다. 용적률이 높으면 더 많은 아파트 세대수 건설이 가능하고 이는 재개발, 재건축의 사업성에 직접적인 연관이있다. 

뀨프로의 생각!
중요한 것은 "얼마나 용적률이 증가되느냐"이다. 현재 용적률에서 증가되는 용적률이 있어야 그만큼 추가적으로 건축이 가능하고 추가되는 건축물이 있어야 일반분양으로 인한 수익이 가능하기 때문이다.

 

  1.3. 토지이용계획

토지이용계획을 통해 정비계획이 어떤 방향으로 수립되었는지 한눈에 확인이 가능하다.

부산 청학2재개발 토지이용계획

  정비구역 전체를 아파트로 지을 수 있는 것이 아니다. 토지이용계획에 따라 도로, 공원, 근린생활시설 혹은 종교시설이나 공공청사시설이 필요할 수도 있다. 즉 현황을 분석하여 필요한 정비기반시설과 주거시설 등이 포함된 정비계획을 수립하고 한눈에 볼 수 있게 표현한 것이 토지이용계획이다.

뀨프로의 생각!
정비구역에 최대한 많은 아파트를 짓는 것이 사업성면에서는 좋을 수 있다. 그렇지만 정비계획 수립 시 요구하는 도로, 공원 등 정비기반시설은 실제로 살아가는 사람들을 위해 필요한 것으로 단순하게 숫자로만 판단할 수는 없다.

  1.4. 건축계획

  짓게 될 아파트의 세대수, 층수, 높이 등이 건축계획에 포함 되며, 정비계획을 바탕으로 사업시행계획 수립 되기 때문에 사업시행인가 전 어떤 방식으로 아파트가 건설되는지 예상이 가능하다.

 

2. 결론

  정비계획은 해당구역을 어떤 식으로 개발할지에 대한 계획이다. 조합원이라면 앞으로 내가 살게 될 집과 그 주변일대의 기반시설까지 계획하는 것으로 정비계획 수립 및 사업시행계획 시 총회의결 동의만 하고 넘어가는 것이 아니라 관심을 가지고 참여해야 할 것이다. 또한 투자자라면 사업시행인가 전이라도 정비계획을 확인하여 어떤방식으로 사업이 추진이 되는지 그림을 그려볼 수 있는 계기가 될 것이다.